Rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej przesuwa się poza granice dużych miast. Dla deweloperów oznacza to konieczność prowadzenia projektów w bardziej rozproszonym i zróżnicowanym otoczeniu inwestycyjnym, w którym tempo decyzji administracyjnych, dostępność infrastruktury i lokalne priorytety znacząco się różnią. W takich warunkach niezbędne stają się kompetencje menedżerskie pozwalające łączyć perspektywę operacyjną z długoterminowym planowaniem w oparciu o lokalne uwarunkowania administracyjne i infrastrukturalne.
Nowe inwestycje coraz dalej od centrum miast
Analizy portalu BigData RynekPierwotny.pl ,,Przedmieścia w natarciu – coraz więcej Polaków wybiera życie poza miastem” pokazują, że suburbanizacja nie jest zjawiskiem chwilowym, lecz istotnym trendem wpływającym na lokalizacje nowych ofert mieszkaniowych. Na terenach podmiejskich systematycznie przybywa inwestycji deweloperskich – od października 2024 r. do października 2025 r. liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 42% w okolicach Warszawy, 36% w rejonie Wrocławia, 23% wokół Trójmiasta, a 17% w rejonie Poznania.
Jednym z kluczowych czynników wpływających na lokalizację inwestycji jest ograniczona dostępność gruntów oraz ich wysoki koszt w centrach miast. Jak wynika z „Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 r.” przygotowanego przez NBP, aż 46% deweloperów ma coraz większe trudności w nabyciu gruntów budowlanych, a 25% firm zrezygnowało z rozpoczęcia kolejnych inwestycji właśnie z powodu braku odpowiednich terenów. Niedobór działek inwestycyjnych skłania deweloperów do lokowania inwestycji w strefach podmiejskich.
– Ograniczona dostępność gruntów w centrach miast powoduje, że o wyborze lokalizacji decyduje nie tylko czynnik kosztowy. Dla deweloperów coraz ważniejsze są dziś: przewidywalny przebieg inwestycji oraz szybkie uzyskiwanie decyzji administracyjnych. To właśnie także dlatego część nowych inwestycji powstaje poza ścisłymi centrami miast – komentuje Piotr Cieśliński, Principal w Wyser Executive Search.
Przedmieścia oferują nie tylko większą dostępność terenów pod zabudowę, ale też bardziej przystępne warunki ich zakupu, co przekłada się na ceny nieruchomości. Według danych BigData RynekPierwotny.pl ,,Przedmieścia w natarciu – coraz więcej Polaków wybiera życie poza miastem” średnia cena metra kwadratowego mieszkań w lokalizacjach podmiejskich jest niższa od 21% do 36% w porównaniu z największymi miastami w Polsce – o 36% w okolicach Warszawy, 34% w rejonie Krakowa, 33% wokół Trójmiasta, a 30% w okolicach Wrocławia.
Na decyzje nabywców duży wpływ mają także czynniki środowiskowe – ucieczka poza centrum oznacza zwykle lepszą jakość powietrza i mniejszy hałas, co dla wielu osób staje się dodatkowym argumentem przy wyborze lokalizacji. To podejście potwierdza raport Otodom „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych” z 2025 r., z którego wynika, że 58% osób deklarujących silną potrzebę kontaktu z naturą decyduje się na przeprowadzkę do innej miejscowości, a w tej grupie aż 44% wybiera relokację z miasta na wieś, co pokazuje rosnące znaczenie czynników środowiskowych przy podejmowaniu decyzji mieszkaniowych.
– Przedmieścia oferują większą dostępność terenów pod zabudowę i bardziej przystępne warunki zakupu, co pozwala Polakom myśleć o przestronniejszym metrażu. Szukanie alternatyw w wyborze miejsca zamieszkania wynika w dużej mierze także ze zmian zachodzących na rynku pracy oraz ze stylu życia. Upowszechnienie pracy hybrydowej wyraźnie zmniejszyło znaczenie lokalizacji miejsca pracy. Jednocześnie wzrosła potrzeba większej przestrzeni życiowej i bliższego kontaktu z naturą – komentuje Joanna Kozarzewska, Senior Partner w Wyser Executive Search.
Rosnąca presja kompetencyjna
Równoczesne prowadzenie kilku inwestycji, rozwijających się w różnym tempie i obarczonych odmiennym ryzykiem, realizowanych w zróżnicowanych uwarunkowaniach formalnych, planistycznych i infrastrukturalnych, wymaga od firm skutecznego nadzorowania całego procesu. W praktyce oznacza to wyższe oczekiwania kompetencyjne wobec pracowników odpowiedzialnych za realizację inwestycji – od umiejętności zarządzania ryzykiem i harmonogramem, przez sprawne poruszanie się w zmieniających się przepisach prawa budowlanego i planistycznego, po zdolność koordynowania prac wielu interesariuszy jednocześnie.
Coraz większe znaczenie ma także zdolność oceny wpływu lokalnych decyzji administracyjnych na przebieg projektu, rozumienie kosztów wynikających z różnic infrastrukturalnych oraz umiejętność szybkiego reagowania na zmiany po stronie wykonawców i dostawców. Firmy oczekują również większej biegłości w analizie danych i korzystaniu z narzędzi cyfrowych, które pozwalają monitorować postęp prac, przewidywać opóźnienia i podejmować decyzje na podstawie aktualnych informacji.
– Projekty budownictwa mieszkaniowego realizowane w strefach podmiejskich wymagają dużej samodzielności zespołów oraz sprawnej współpracy z samorządami. Podnosi to wymagania wobec kadry menedżerskiej, która musi dziś łączyć kompetencje projektowe z doświadczeniem w zarządzaniu rozproszonymi strukturami. Zmiany w prawie budowlanym i planistycznym dodatkowo zwiększają znaczenie kompetencji pozwalających bezpiecznie prowadzić inwestycje w warunkach zmieniających się przepisów – dodaje Joanna Kozarzewska, Senior Partner w Wyser Executive Search.
W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia projektów w otoczeniu, w którym tempo decyzji administracyjnych, dostępność infrastruktury i lokalne priorytety inwestycyjne różnią się między gminami. Menedżerowie muszą umieć ocenić, jak te czynniki wpłyną na harmonogram, koszty i finalną atrakcyjność projektu. Coraz częściej odpowiadają także za budowanie relacji z lokalnymi władzami, negocjowanie warunków technicznych i uzgodnień infrastrukturalnych oraz przewidywanie ryzyk wynikających z planów rozwoju danej gminy. Wymaga to nie tylko wiedzy technicznej, ale również umiejętności prowadzenia projektów w środowisku, w którym wiele elementów pozostaje poza bezpośrednią kontrolą firmy.
Właśnie dlatego odpowiedzialność kadry zarządzającej coraz częściej wykracza poza samą realizację inwestycji. Liderzy muszą rozumieć lokalny kontekst funkcjonowania projektów – od współpracy z samorządami, przez powiązanie inwestycji z rozwojem infrastruktury publicznej, po realne potrzeby przyszłych mieszkańców i społeczności. Coraz większe znaczenie mają również kompetencje związane z wdrażaniem standardów zrównoważonego i energooszczędnego budownictwa, które stają się stałym elementem nowych projektów. To sprawia, że menedżerowie muszą oceniać projekt nie tylko przez pryzmat samej inwestycji, ale także jego funkcjonowania w konkretnych warunkach lokalnych.
Wyser jest należącą do Gi Group Holding firmą rekrutacyjną o globalnym zasięgu, działającą w 12 krajach. Zespół doświadczonych konsultantów specjalizuje się w doradztwie i rekrutacjach na stanowiska kierownicze wyższego szczebla (Executive Search) oraz managerskie (Managerial Recruitment). Wspiera organizacje w analizie ich potrzeb w obszarze HR, dopasowując profil rekrutowanych kandydatów do oczekiwań i potrzeb. Zapewnia doradztwo i wsparcie w konsekwentnym budowaniu ścieżki zawodowej managerów. Więcej na stronie: https://pl.wyser-search.com/
KONTAKT DLA MEDIÓW:
Dorota Zawadzka, Communications Manager, rzecznik prasowy Gi Group Holding w Polsce
e-mail: dorota.zawadzka@gigroupholding.com, tel. + 48 724 870 909
Polecamy nieruchomości oferowane przez Biuro nieruchomości „Foryś nieruchomości” z Przemyśla
